재건축분담금 뜻과 계산 방법, 재건축 부담금과의 차이, 대충 얼마

재건축 아파트에 투자를 고민하거나 매수, 매도를 하시는 분들이 가장 고려하시는 것이 바로 재건축분담금입니다. 아직 계획 단계라면 가상의 금액이지만, 이것이 아파트 매매 가격에 절대적인 영향을 주기 때문에 고려해볼 부분입니다.

재건축, 이제 돈 벌기 어려워졌다?

재건축으로 돈을 벌던 시대는 이제 지난 것 같습니다.

과거에는 노후 아파트를 매입해 재건축을 통해 큰 시세 차익을 기대할 수 있었지만, 최근 들어 재건축 분담금과 공사비가 급격히 상승하면서 상황이 많이 달라졌습니다.

이렇게 돈을 토해내야 하는 상황이 되다 보니 재건축 추진 단지 소유주들의 고민이 깊어지고 있습니다.

이번 글에서는 재건축 아파트 분담금 계산 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

재건축 분담금이란?

재건축 분담금이란, 재건축 사업을 진행하면서 발생하는 비용을 조합원들이 분담하는 금액을 말합니다. 이는 건물을 부수고 다시 건설하는 데 드는 비용을 분담한 금액으로, 재건축으로 인한 수익보다 투입된 비용이 더 클 경우 내게 됩니다. 재건축 부담금(재건축초과이익환수제)과는 다르며, 부담금은 재건축으로 생긴 시세차익을 국가에 반납하는 것입니다. 분담금은 재건축 사업의 첫 번째 걸림돌로, 최근 크게 오르면서 많은 조합원들이 어려움을 겪고 있습니다.

 

 

 

재건축 분담금 계산 방법

재건축 분담금의 정확한 금액은 일반적으로 건축물의 뼈대가 완성되었을 때쯤 나오며, 두 가지 주요 계산 방법이 있습니다.

 

 

1) 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액

 

분담금=조합원분양가−(감정평가액×비례율)

 

 

2) 조합원 건축원가에서 일반분양 기여 금액을 뺀 금액

 

분담금=조합원 건축원가−일반분양 기여 금액

 

이 두 가지 방법을 통해 분담금을 계산할 수 있으며, 일반적으로 일반분양의 규모와 가격이 높을수록 분담금이 낮아집니다. 반대로, 일반분양 물량이 적거나 미분양이 발생하고, 사업 지연이나 공사비 증가 등의 상황이 발생하면 추가 분담금을 내야 할 수 있습니다.

 

 

최근 재건축 분담금 사례: 상계주공5단지

*각종 기사와 인터넷 글을 참고한 추정치로 정확하지 않습니다. 참고자료입니다.

 

서울 노원구 상계주공5단지의 경우, 조합원이 재건축으로 전용 84㎡를 분양받으려면 약 5억원대의 추가 분담금을 내야 한다는 소식이 있습니다. 이 단지는 저층 단지이지만 소형 평형(전용 37㎡)으로, 가구당 대지지분이 낮고 일반분양 물량이 적어 추가 분담금 부담이 높은 상황입니다. 공사비와 대출금리 인상 등도 영향을 미쳐 분담금이 크게 증가한 것입니다.

 

 

다른 재건축 아파트 재건축 분담금 사례

 

*각종 기사와 인터넷 글을 참고한 추정치로 정확하지 않습니다. 참고자료입니다.

 

서초구 반포주공1단지

 

서울 서초구 반포주공1단지의 경우도 상황은 비슷합니다. 이 단지는 재건축을 통해 고급화된 아파트로 변모할 예정인데, 조합원들이 추가로 부담해야 하는 분담금은 최소 3억원에서 최대 7억원까지 추산되고 있습니다. 이는 대형 커뮤니티 시설과 고급 마감재 사용으로 인해 공사비가 크게 증가했기 때문입니다.

 

 

강남구 개포주공4단지

 

서울 강남구 개포주공4단지도 높은 분담금으로 주목받고 있습니다. 이 단지는 대규모 재건축을 통해 새로운 랜드마크로 탈바꿈할 예정인데, 조합원들이 부담해야 하는 분담금은 최소 4억원에서 최대 8억원까지 올라가고 있습니다. 고급화와 초고층 설계로 인해 공사비와 사업비가 크게 증가한 결과입니다.

 

 

 

재건축 분담금 상승의 원인

재건축 분담금이 상승하는 주요 원인은 다음과 같습니다:

 

1) 공사비 증가

 

자잿값과 인건비 상승으로 공사비가 크게 증가하였습니다. 또한, 서울시의 층수 규제가 완화되면서 초고층 재건축이 가능해졌고, 이로 인해 공사비와 금융 비용이 모두 상승하였습니다.

 

2) 일반분양 물량 감소

 

일반분양 물량이 적거나 미분양이 발생하면 분담금이 증가합니다. 이는 분양 수익이 기대에 미치지 못해 조합원들이 더 많은 비용을 분담해야 하기 때문입니다.

 

3) 부동산 경기 불안

 

부동산 경기 불안으로 집값 상승 여력이 줄어들면서, 재건축 사업의 수익성이 낮아지고 있습니다. 이는 재건축 분담금 부담을 더욱 크게 만듭니다.

 

 

재건축 부담금(재초환)의 추가 부담

재건축 분담금을 넘어서도 또 다른 고비가 있습니다. 바로 재건축초과이익환수제(재초환)입니다. 재초환은 사업 기간 동안 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우, 10~50%의 세금을 부과하는 제도입니다. 이는 미실현이익에 대해 세금을 매기는 구조라 반발이 많지만, 여전히 많은 부담을 안고 있습니다.

 

 

---

결론

재건축 아파트 분담금은 재건축 사업을 추진하는 데 있어 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다. 공사비와 대출금리 상승, 부동산 경기 불안 등 여러 요인이 복합적으로 작용하여 분담금이 증가하고 있으며, 이는 재건축 사업의 수익성을 낮추고 있습니다. 재건축을 고려하는 조합원들은 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.