아파트 양도소득세 비과세 증명서류 , 간편 신고방법, 소명자료 준비방법

아파트를 매매하여 양도소득세를 신고해야 하는 경우가 생깁니다.

양도차익에 대하여 국가는 세금을 부과하는데요, "신고"라는 말을 하듯이,

수익자인 매도인이 직접 세금을 계산하여 국가 세무서에 신고, 서류를 제출하고, 

그 계산된 금액을 국가에 세금으로 납부해야 합니다.

 

아파트 양도소득세 간편신고 방법 가이드

 

양도소득세 신고가 귀찮은 이유!

 

즉, 양도소득세란

아파트를 매도한 양도인이,

본인이 살때의 금액과 팔때의 금액을 적고, 그 중에 양도에 필요한 경비, 즉 부동산수수료나 법무사비, 기타 비용등을 공제한 양도차익을 계산후, 그 금액별 세율을 적용하여 양도소득세를 계산하고, 그 계산된 금액을 국가에 세금으로 납부하는 것을 말합니다.

 

즉, 세금계산을 본인이 하고, 신고도 본인이 하고, 신고할때 양식에 맞추어 하고, 돈도 본인이 내야 하는 것이지요.

 

바쁜 현대인들에게 양도소득세를 신고하는것 자체가 골치아프고 여간 복잡한 것이 아닐수 없습니다.

 

그럴 경우, 그냥 세무서 앞에 세무사무소에 방문해서 매입시, 양도시 매매 계약서 주고 세금신고를 부탁하는게 가장 편할수 있습니다. 일정 수수료는 나가겠지만, 정신적인 스트레스는 받지 않는 방법입니다.

 

양도소득세 신고 가장 쉬운방법 

1. 가까운 세무사무소에 방문하여 신고 대행 신청

2. 전화로 세무사무소 연락하여 서류 사진 찍어 보내주고, 대행 신청

 

그럼에도 불구하고 돈을 아끼기를 원하거나, 비과세 신고의 경우는 세무사무소를 이용하는 것은 조금 낭비일수 있습니다.

 

양도소득세를 잘 들여보면, 아래 제가 첨부한 간편신고서 양식이 있듯이, 간편하게 신고하는 방법도 있으니, 직접 셀프로 양도소득세 신고를 하는 것도 나쁘지 않습니다.

 

 

 

양도소득세 간편신고 : 단계별 가이드

1. 홈텍스에 들어가서 양도가액, 취득가액, 필요경비 입력후 간편 신고

2. 세무서에 방문하여 간편신고서 서식으로 양도가액, 취득가액, 필요경비 서면 작성후 매입 및 양도시 계약서 사본과 중계수수료 및 법무사수수료 영수증, 기타 필요경비 영수증 사본 복사해서 제출하면 끝

 

위 2가지 중에 선택하시면 됩니다.

 

양도소득세 간편신고서 양식 내용 작성 주의사항

서면으로 신고하는 경우 양도소득세 신고 서식이 있는데요,

아파트 매매의 경우 경비나 양도차익 계산이 일률적이고 간편하기 때문에

간편신고서 양식을 사용하는경우가 편리합니다.

 

보통 아파트 매매시, 몇몇 매도측 부동산의 경우는 서비스라고 하며,

세무서에 직접 고객 대신 양도소득세 신고를 해주시는 경우가 있는데,

세무서 방문하여 간편신고서 제출하고 , 계약서 사본, 영수증 사본 제출하고

완료합니다.

 

신고서 양식 작성도 어렵다고하시는 분들이 있어 아래 간편신고서 양식으로 

주의사항을 몇가지 말씀드리려고 합니다.

 

 

양도소득세 간편신고서 양식 1

 

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고하는 예정신고와, 1년에 여러건이 있을 경우에는 양도일이 속하는연도의 다음연도 5월 1일 ~5월 31일까지 내에 하는 확정신고로 나뉘어집니다.

 

대부분은 2개월이내에 하는 예정신고로 보시면 됩니다.

 

작성방법은

귀속년도 적으시고,

양도인, 양수인 인적사항 적으시면 됩니다.

 

양도인과의 관계는 타인, 모르는 사람 등등으로 정해진 말이 없으니 부담 갖지 않고, 적으시면 됩니다.

 

자산종류는 아파트니깐 일반주택 적으시면 됩니다. 코드는 3번 적으면 됩니다.

 

자산소재지: 아파트 주소 적으시고,

양도일 : 매도일 (잔금 받는날)

취득일 : 매수한날 

양도면적으로 토지와 건물은 등기부등본 상 기재되어 있는 제곱미터 기준으로 작성하면 됩니다.

 

비과세 판단은 주민등록초본기준으로 적으시면 될겁니다.

보유한 기간은 양도일에서 취득일을 뺀 날,

중간에 전세나 월세를 주고 잠시 주민등록을 빼셨다면 그 날짜를 밴 날짜를 거주기간으로 작성하시면 됩니다.

 

부동산 고유번호는 등기부등본 오른쪽 상단에 기재된 고유번호 14자리 숫자를 보고 적으시면 됩니다.

 

고가주택이 아니라면 고가주택 거주기간은 공란으로 두세요.

해당사항이 없다고 생각하시면 공란으로 두시면 됩니다.

 

간편신고서를 서면으로 작성하여 세무서에 직접 방문하시는 경우는

잘 모르는 경우는 공란으로 두시면, 세무공무원이 접수하면서 검토하며,

말해주기도 하고, 의심스러우면 현장에서 물어보시면 됩니다.

 

양도소득세 간편신고서 양식, 계산식

 

일반적으로 아파트 양도소득세 1세대 1주택 비과세의 경우는 세액 계산을 작성하지 않고, 위에 양도인,양수인, 양도자산 거래일과 매매계약서 사본만 제출하시면 신고는 끝납니다. 비과세는 세액이 0원이라는 것이기 때문에 납부 의무까지 종료되는 것이죠.

 

그럼에도 작성을 하시거나, 기타 비과세가 아닌 경우를 위하여 위에 서식의 주요 작성 주의사항을 알아보겠습니다.

양도소득기본공제는 거주자별로 즉, 일인당 연간 2,500,000원을 적으시면 됩니다.

 

그리고 나머지는 위에 서식대로 작성하시면 됩니다.

 

양도가액 : 매도한 가격

취득가액 : 매입한 가격

필요경비 : 부동산수수료, 법무사수수료, 자본적 지출, 부동산 유지시 , 매도시 필요한 경비로 인정받을 수 있는 법정 증명서류(현금영수증, 카드영서증, 계산서 등)으로 인정받을수 있는 금액

 

실제 거래한 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감합니다.
장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 추가로 차감하여 과세표준을 구합니다.
과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 계산합니다.
가산세 등을 더해 최종 납부세액을 산정합니다.
취득가액과 필요경비에 대한 상세 내역을 증빙 서류를 바탕으로 준비해야 합니다. 계약서나 영수증에 명시된 거래일, 금액, 거래처 등을 누락 없이 기록합니다.

 

※ 소명자료 제출서 활용

비과세 소명이 필요한 경우, 간편신고서를 '소명자료 제출서'로 활용할 수 있습니다. 이 경우, 양도인과 양수인의 인적사항과 양도자산 내역만 간단히 기재한 후, 비과세 증명서류를 첨부하여 제출하면 됩니다. 세액 계산은 필요하지 않습니다.

 

1세대 1주택 비과세 기타 동거, 혼인, 취학, 임대주택 등 양도소득세 비과세 증명서류

일반적인 주택의 양도소득세 간편신고는 인적사항 적고, 계약서 사본 제출하면 보통 비과세 신고가 간편하게 마무리가 됩니다.

 

그러나 우리 소득세법 규정상 특별히 1세대 1주택 비과세로 인정하여 세금을 부과하지 않는 경우가 4가지가 있습니다. 이러한 경우는 특별하게 인정해주는 만큼 특별히 입증할 서류를 제출해야 합니다. 그 서류는 다음과 같습니다.

 

1. 동거봉양 : 주민등록초본

 

2. 혼인 : 혼인증명서

 

3. 취학 등 : 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등

 

4. 거주주택 비과세 : 임대주택 임대사업자등록증, 임대차계약서, 1세대1주택 특례적용신고서 

 

 

 

위와 같은 특례 1세대 1주택 비과세사례의 경우는 별도의 포스팅으로 안내를 해드리겠습니다.

 

아파트 양도소득세 비과세 간편 신고 정리

아파트를 매도해서 양도소득세를 신고해야 하는 경우,

1가구가 2년이상 보유하고, 12억 이하의 금액이면 비과세, 즉 양도차익이 아무리 크더라도

세금을 내지 않는 비과세규정을 적용받습니다.

그러나 비과세라고 하더라도 세무서에 계약사실과 나 비과세다라고 알려야 하겠지요?

예전에는 신고를 하지 않아도 무방했던 적도 있지만, 안하는 경우는 가끔 소명자료 요청서가 날라올수도 있습니다.

그렇기 때문에 신고를 깔끔하게 하면 좋습니다.

 

일단 가장 편한방법은

국세청 홈텍스 (인터넷, 모바일)에 들어가서 가볍게 인적사항 적고, 신고서 작성완료 ~ 

이게 제일 편합니다.

 

그 다음 편한 방법

취득할때 계약서와 매도할때 계약서, 중개수수료 영수증, 법무사 수수료 영수증, 기타 필요서류 영수증

다 복사해서 가지고 세무서에 가세요.

그리고 위에 제가 말한대로 간편신고서 서면으로 작성해서 공무원에게 직접 전달하세요.

 

 

우편을 활용하는 방법은

아래양식을 인쇄하고, 서면 작성후, 계약서 , 영수증 복사본을 첨부해서 주택 관할 세무서 양도소득세과에 

우편으로 보내시면 됩니다.

 

 

 

첨부파일 : 양도소득세 간편신고서 양식

[별지 제84호의4서식] 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)(예정신고¸ 확정신고¸ 기한 후 신고¸ 소명자료 제출서)(소득세법 시행규칙).pdf

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