건축법 위반한 상가 및 다가구 건물 매입시 이행강제금 확인 및 관련 판례, 대응 방법 설명

상가건물이나 다가구 주택 건물을 매입할때 건축법상 위반 건축물 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

물론 부동산 중개인을 통한 거래시, 공인중개사가 해당 내용에 대하여 설명의무가 있지만, 매매가 완료가 된 경우 해당 소유권의 이전이 된 상태에서 매수인은 미래에 발생할 이행강제금의 비용 부담 책임이 있기 때문에 꼭 대응 방안을 강구하고 거래를 하시는게 좋습니다.

 

 

위반 건축물로 등재된 상가나 다가구 건물매입시 주의 해야 할 사항과 이행강제금 확인 및 부과 금액, 관련 판례에 대하여 설명을 드릴게요.

 

물론, 이행강제금을 매년 부과하더라도 부동산 가치 상승이 확실하게 오를 것이라면, 수익을 위한 미미한 비용으로 생각해서 매수를 하시는것이 투자관점에서는 좋을 것입니다. 

그럼에도 이행강제금은 해결되지 않으면, 계속 부과되는 비용이기 때문에 매매전 꼭 알아야 할 내용을 정리해보겠습니다.

 

목차

 

 

위반 건축물의 의미와 종류

 

위반 건축물은 한마디로 대한민국 건축법을 위반한 건축물입니다. 

다양한 형태로 위반 건축물이 존재하는데요, 정리하자면 다음과 같습니다.

 

불법 용도 변경 

- 주차장으로 허가받은 공간을 상업용 카페나 식당등으로 사용하는 경우

- 주택인데 식당으로 이용

 

불법 구조 변경

- 주택 내부에서 허가 없이 벽을 허물어 방을 1개 더 만드는 경우

- 주택 내부에 1층과 2층 연결 계단을 만드는 경우

- 상가 또한 1~2층 계단 내부로 만드는경우

 

불법 증축

- 옥상에 불법 옥탑방을 만드는 경우

- 옥상이나 주차장에 가설 건축물이라도 주택을 만들어 임대 주거나 사용하는 경우

- 추가로 층을 만들거나 공간을 만드는 행위

 

불법 대수선

- 외벽을 임의로 변경하는 경우 

- 여기서 대수선이라는 건물의 대규모 수선(수리) 공사가 필요한 작업으로 허가 사항임

 

이외에도 용적률 초과하여 건축물을 지었거나, 불법 점유, 건축물 미등록 한게 있는 경우, 안전기준 (하중 등)을 위반한 경우가 건축물 위반 행위입니다.

 

건축물을 위반한 행위는 건축법과 지방자치단체 조례상 이행강제금을 부과하게 되어 있습니다. 즉, 해당 건축물은 위험하기 때문에 다중 타인에게 향후 건물의 안전미비로 인하여 큰 피해를 줄수 있기때문에 올바르게 고쳐져야 하는 것입니다.

 

 

이러한 위반 건축물의 여부는 건축물대장, 등본 등 지적서류에 표시가 되어 있지만, 아직 밝혀지지 않은 경우는 공무원이나 타인의 신고로 찾아내어 추가 위반 건축물이 될수도 있습니다.

 

상가 및 다가구 주택 건물 매입시 확인해야 할 필수서류

 

• 건축물대장
• 등기부등본
• 이행강제금 부과내역
• 건축허가서와 사용승인서

 

지적 서류 확인은 필수로 하셔야 합니다. 

공인중개사가 책임지고 해주겠지 하겠지만, 그래도 매수하시는 입장에서는 꼼꼼하게 재차 확인하는 것이 필요합니다.

 

건축물대장, 등기부등본은 인터넷으로 열람할수 있으니, 쉽게 확인이 가능합니다. 이행강제금 부과내역도 확인하는 것이 중요합니다.

 

이행강제금 부과 내역 확인방법

- 관할 구청, 시청에 방문하거나 전화로 문의하여 확인하실수 있습니다. 해당 건물이 위치한 지역 구청이나 시청의 건축과에 방문하거나, 건축과에 전화를 해서 해당 주소의 이행강제금 부과 내역을 확인하시는것이 가장 빠르고 간단한 방법입니다.

- 각 지자체 마다 온라인을 통해서 이행강제금 부과내역을 확인할수 있는 시스템을 갖춘곳도 있습니다.

 

건축허가서와 사용승인서를 통해 원래 허가받은 용도와 현재의 사용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.

 

 

위반건물 매입시 주의 사항

 

1. 금융자금 조달 가능 여부 확인

- 일부 은행에서는 위반 건축물의 경우 대출이 안되거나, 기준 대출한도 비율보다 적게 대출이 나가는 경우가 많습니다. 자본 조달시 미리 예상하여 대응하는 것이 좋습니다.

 여러 은행 및 금융사마다 위반 건물이나 대출에 대한 조건이 상이하니, 전화보다는 방문 상담을 통하여 알아보시는게 중요하고 정확합니다.

 

2. 매매계약서 특약은 꼼꼼히 작성

- 매매 계약서 작성시 위반건축물 사항은 꼼꼼하게 명시하시고, 다른 위반이 발생할 경우, 해당 위반사항의 새로운점이 발견되거나 고지 사실과 다른경우의 책임 여부를 작성하는 것이 추후 분쟁 예방과 피해 최소화에 도움이 될것입닏.

 

3. 이행강제금 확인

- 해당 구청, 시청의 건축과에 전화나 방문을 통해 이행강제금의 부과 횟수와 금액을 확인하시기 바랍니다. 

경우에 따라서 이행강제금의 부과금액을 기준으로 최종 매매가격에 할인을 요구할수 있습니다.

 

4. 건축사 상담 및 원상복구 비용 고려

 - 위반 건축물의 정도를 확인하기 위해서 주변 건축사와 상담을 하시는게 좋습니다. 무료로 해주는 곳도 있지만, 필요시에는 정당하게 상담료를 지불하고 해당 위반 사항의 경중을 정확하게 따지고, 원상복구시 진행 절차와 비용에 대하여 알아보시는게 중요합니다. 공인중개사를 통해 할수도 있지만 본인이 하시는 것을 추천합니다.

 

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이행강제금의 부과 기준과 계산 방법

 

건축법상 이행강제금의 부과 기준에 대하여 설명드릴게요. 원칙적으로 행위에 대해서는 건축법에 명시가 되어 있지만, 부과 기준과 부과 기준율은 각 지방자치 단체에서 조례로 정하고 있습닏.

 

그렇기 때문에 꼭 해당 물건지의 지자체 이행강제금 기준을 확인하는 것이 중요하며, 앞서 설명드렸듯이 건축사 상담을 통해 이를 확인할수도 있습니다.

 

이행강제금 부과 기준표

 

각 지자체마다 기준율이 다르지만, 위반 건축물의 부과기준은 시가표준액 기준으로 10%에서 50%까지 비율이 다릅니다.

 

공적서류를 통해 물건지의 시가표준액을 확인할수 있으니, 기준율을 통해 매년 발생하는 이행강제금을 계산할수 있고, 이행강제금 부과내역서를 통하여 역으로 비율을 확인하실수 있습니다.

 

불법 신축, 증축의 경우는 처음부터 건축법을 위반했기 때문에 적게는 20%에서 50%까지 높게 설정이 되어 있습니다.

 

불법 건축물의 이행강제금을 계산하는 방법을 아래 사례로 알려드릴게요.

 

예를 들어 건물의 시가표준액이 10억입니다. 

불법 용도변경을 했습니다. 이 경우 지자체 조례상 10%의 이행강제금이 부과되는 경우,

 

이행강제금 = 10억 * 10% = 1억

이 됩니다.

 

만약에 상가건물의 경우 불법 용도변경에 해당되어 기준율이 15% 라면,

시가표준액이 2억으로 가정할 경우 3천만원의 이행강제금을 내야 합니다.

 

위에 이행강제금 계산방법을 보면 금액이 어마어마 합니다.

 

이행강제금은 시정명령이 내려지고, 시정이 되지 않는 한, 매년 일정기간마다 반복 부과 될수 있습니다.

 

이행강제금이 부담스러운 납부를 연장하거나 분할 납부가 가능하며, 불복시 행정소송을 제기할수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

건축법 위반 상가건물 및 주택 관련 이행강제금 판례 정리

 

 

이행강제금 경감이 쉽지 않다는 판례

 

판례: 대법원 2014두33984 판결 (2014.12.24.)

 

사건 개요

 

서울시의 한 건물 소유자가 주택의 불법 용도 변경을 이유로 관할 구청에서 이행강제금을 부과받았습니다. 건물 소유자는 이행강제금 부과에 불복하여 소송을 제기했습니다. 소유자는 불법 용도 변경을 인정했으나, 이행강제금 부과가 과도하다고 주장하며 이를 감경해달라는 요구를 했습니다.

 

법원의 판단

 

대법원은 이행강제금이 건축법에 따라 정당하게 부과된 것이며, 법률에 따른 이행강제금 부과는 공공의 이익을 보호하기 위한 정당한 행정 조치라고 판단했습니다. 소유자가 주장한 감경 사유는 이행강제금 부과 자체를 무효화할 만한 충분한 이유가 되지 않는다고 보았습니다.

결국, 대법원은 원심 판결을 유지하며 소유자의 청구를 기각했습니다. 이는 이행강제금이 건축법에 근거하여 부과된 경우, 정당한 절차를 거쳐 부과된 것이라면 소유자의 주관적인 사유만으로 이를 감경하거나 무효화하기 어렵다는 법원의 입장을 보여줍니다.

 

내용 요약

 

사건: 불법 용도 변경으로 인한 이행강제금 부과에 대한 소송.

주장: 소유자는 이행강제금이 과도하다고 주장하며 감경을 요구.

결과: 대법원은 이행강제금 부과가 정당하다고 판단하고 소유자의 청구를 기각.

 

이 판례는 이행강제금이 법률에 따라 정당하게 부과된 경우, 이를 감경하거나 취소하는 것이 쉽지 않다는 것을 보여주는 중요한 사례입니다.

 

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이행강제금 미고지시 중대 고지 의무위반으로 매도인도 일부 책임 부담

 

판례: 대법원 2016다252642 판결 (2016.12.29.)

 

사건 개요

 

매수인이 매도인으로부터 상가 건물을 매입했습니다. 매매 과정에서 매도인은 건물이 위반 건축물로 등록되어 있다는 사실을 고지했지만, 매매계약서에 이행강제금에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 매수인은 매입 후 관할 구청으로부터 이행강제금을 부과받았고, 이에 매도인을 상대로 소송을 제기했습니다. 매수인은 매도인이 위반 건축물로 인한 이행강제금에 대해 고지하지 않은 부분이 계약의 중요한 내용이라고 주장하며, 이행강제금의 부담을 매도인이 책임져야 한다고 주장했습니다.

 

법원의 판단

 

대법원은 이 사건에서 매도인이 매수인에게 위반 건축물이라는 사실을 고지한 것만으로는 충분하지 않다고 판단했습니다. 매도인은 매매계약서에 이행강제금과 같은 추가적인 비용에 대한 책임을 명확히 명시하지 않았기 때문에, 매수인이 부담하게 된 이행강제금에 대한 책임이 매도인에게 일부 있다고 보았습니다.

법원은 매도인이 매매 과정에서 건물의 상태를 충분히 설명하지 않았고, 매수인이 이행강제금에 대해 사전에 충분히 인지하지 못한 점을 고려하여, 매도인이 이행강제금 중 일부를 부담해야 한다는 판결을 내렸습니다.

 

판결 요지

 

매도인의 고지 의무: 매도인은 건물의 위반 상태와 그로 인한 추가 비용 발생 가능성에 대해 충분히 설명할 의무가 있습니다.

계약서의 명시: 이행강제금과 같은 중요한 비용에 대해서는 매매계약서에 명확히 명시해야 합니다.

책임 분담: 매수인이 이행강제금에 대해 충분히 인지하지 못했다면, 매도인이 그 일부를 부담할 수 있습니다.

 

이 판례는 매도인이 건물의 위반 사항에 대해 충분히 고지하지 않거나, 이행강제금에 대한 명확한 합의가 없는 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 법원이 매도인에게 일부 책임을 물을 수 있다는 점을 보여줍니다. 이는 위반 건축물 거래 시 매도인과 매수인 모두에게 중요한 경고로 작용합니다.

 

 

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이행강제금은 공인중개사의 필수 고지 사항으로 미고지시 손해배상 판례

 

판례: 대법원 2011다26906 판결 (2011.12.22.)

 

사건 개요

 

A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 상가 건물을 매입했습니다. 이 건물은 위반 건축물로 등록되어 있었고, 그로 인해 이행강제금이 부과될 예정이었습니다. 그러나 B씨는 A씨에게 이행강제금에 대해 고지하지 않았고, 매매가 성사된 후 A씨는 관할 구청으로부터 이행강제금을 부과받았습니다. 이에 A씨는 공인중개사 B씨가 이행강제금에 대한 정보를 미고지한 것에 대해 손해배상을 청구하며 소송을 제기했습니다.

 

법원의 판단

 

대법원은 공인중개사의 법적 책임을 인정했습니다. 법원은 공인중개사가 거래를 중개하면서 매수인에게 위반 건축물과 관련된 중요한 정보를 고지할 의무가 있다고 보았습니다. 이 사건에서 B씨는 A씨에게 건물의 위반 상태와 그로 인한 이행강제금 발생 가능성에 대해 충분히 설명하지 않았기 때문에, 손해배상 책임이 있다고 판결했습니다.

법원은 공인중개사가 전문성을 가지고 거래의 안전성과 투명성을 확보해야 하며, 이행강제금과 같은 중요한 사항을 고지하지 않은 경우 이는 중대한 과실로 간주된다고 판단했습니다. 이에 따라 B씨는 A씨에게 이행강제금과 관련된 손해를 배상하라는 판결을 내렸습니다.

 

판결 요지

 

공인중개사의 고지 의무: 공인중개사는 매매 또는 임대차 거래를 중개할 때, 위반 건축물과 같은 중요한 사실을 매수인이나 임차인에게 명확히 고지할 의무가 있습니다.

 

책임 발생: 공인중개사가 이행강제금과 같은 중요한 정보를 고지하지 않은 경우, 이는 중대한 과실로 인정되며, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

 

손해배상 판결: 공인중개사가 이행강제금 미고지로 인해 매수인이 입은 손해에 대해 배상해야 한다는 법원의 판결.

이 판례는 공인중개사가 거래 과정에서 중요한 정보를 고지하지 않았을 경우, 그로 인한 손해에 대해 법적 책임을 지게 될 수 있음을 보여줍니다. 이는 공인중개사들이 거래의 투명성과 신뢰성을 유지하기 위해 중요한 정보를 반드시 고지해야 한다는 점을 강조하는 중요한 판례입니다.

 

 

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대한민국이 건축법이나 부동산 관련법들이 생겨나고 정비가 되면서 많은 시간이 흘러갔습니다. 이말을 하는 이유는 정부나 지방자치단체는 공적인 서류위에 건축물들을 정상화시키기 위해 부단히 노력하고 있고 그 방향에 맞추어  지속적인 양성화가 이루어지고 있다는 것입니다.

 

위반 건축물들 이행강제금 얼마나 나오겠지? 하다가 매입을 하고 큰코 다치고 큰 비용 내고 정상화 시킨 경우를 많이 보았습니다.  별거 아닌 비용이라 생각했지만, 큰 마음고생 경제적 어려움의 원인이 될수 있으니, 위반 건축물의 상가건물이나 다가구주택 건물 매입시 해당 내용을 참고하시고, 공무원이나 중개인과 잘 상의해보고 비용 손익 계산해서 잘 따져 보시고 현명한 판단을 하시기를 바랍니다.