제주도 주택 경매로 받아 임차인 내보내는 명도 방법 정리!

저의 취미중에 하나가 제주도의 주택을 경매로 알아보는 겁니다.

무료 경매사이트인 두인옥션 사이트에 들어가서 제주도 주택, 아파트, 빌라 등을 보고 가격도 보고 낙찰가격이나 유찰여부를 확인하는게 시간날때 하는 저의 소소한 취미중에 하나입니다.

 

 

오늘도 역시나 두인옥션 사이트에 들어가서 제주시나 서귀포의 주택 경매 정보지를 봅니다.

이유는 제주도에 나의 집을 하나 갖고자 하는 목표를 가지고 있어서인데요,

경기가 안좋다보니 경매 낙찰가격도 많이 낮아지고 있는 것 같습니다.

 

아이들을 대학 보내면 제주도로 내려갈 계획을 아내와 함께 하고 있습니다.

 

두인옥션 제주도 주택 경매

 

2월 18일 예정인 경매지인데, 세화리 아파트인데 최저 경매 시작가가 7천만원대입니다.

관심을 끄네요.

 

세화리는 제가 좋아하는 지역이기도 합니다.,

 

두인옥션

 

단독주택도 2억이 안됩니다. 유찰이 1번됬네요.

이런저런 검색해보고, 경매가 좋은 매물이 있는지 살펴보고 있습니다.

 

오늘은 제주도에 주택을 경매 받으면 임차인, 점유자를 명도를 어떻게 할까 그 방법을 정리해보는 글을 써보려고 합니다.

 

 

경매는 돈을 못갚는 채무자가 발생하면, 공개적으로 법원 주관으로 매각을 해서 대신 채권을 회수하는 방식인데요, 정부 기관인 법원이 하는 만큼 낙찰받은 사람이 피해가 가지 않게 인도와 명도를 강제적으로 실행해주는 제도가 있습니다.

 

내가 경매를 받았는데, 살고 있는 임차인이 버티고 있으면 어떻게 하지 하는 걱정을 크게 안하셔도 된다는거에요. 100퍼센트 임차인을 내보낸다고 말할수는 없지만 대부분 경매를 받으면 임차인은 나가는게 순리이고, 그렇게 할수 있는 방법이 여러개 있다는 것을 알고, 조금은 편하게 경매에 접근하셔도 괜찮을 것 같아요.

 

요즘같이 경기 침체 시기에 주택을 매수하기에 경매만큼 좋은 수단은 없으니깐요.

 

경매 낙찰후 명도 하는 방법

경매가 낙찰후 현재 점유자가 자발적으로 퇴거하면 좋은데 안되는 경우의 명도 절차에 대하여 설명을 드리려고 합니다.

 

일반적인 절차를 소제목으로 구분하여 설명드리니 따라오시면됩니다.

 

경매 낙찰후 점유자 확인 및 서류 열람

낙찰후 7일 이내

 

경매를 낙찰하면 법원에 방문하여 경매 서류를 열람하세요. 점유자의 연락처가 포함되지 않기 때문에 직접 물건지를 방문하여 점유자와 만나는 경우가 대부분입니다.

만약 경매 불허가 사유가 발생하면, 7일이내에 매각 불허가 신청을 통해 보증금을 반환 받을수 있습니다.

 

주택 점유자와 협의

낙찰후 7일~2주 이내

매각허가결정이 내려지면, 해당 주택에 방문하여 점유자와 직접 만납니다.

점유자를 안만나고 명도나 인도가 이루어지기 힘듭니다.

음료수 한박스 사가지고, 경매가 이루어진것은 점유자도 알고 있는 사실이기 때문에,

이번 경매에서 낙찰받은 사람이라고 본인 소개를 하고,

향후 명도나 인도에 대해서 알려드리고 협의를 하기 위해 왔다고 솔직하게 소개하고 만나는게 좋습니다.

 

이미 점유자는 경매가 시작되는 시점부터 경매가 낙찰될경우 인도나 명도로 인하여

이전을 해야 한다는 정보를 알것이고, 이사비용을 어느정도 받을수 있을지도 기대하고 있기에

일단 이야기를 하는게 좋습니다.

 

점유자와 협의하여 이사 날짜를 조정하는 것이 중요한데요,

이사비용을 지원하겠다는 등의 당근을 주며 협상을 하는게 필요합니다.

 

강제적으로 가면 점유자는 이사비용도 없이 쫓겨나는 것이기 때문에 대화가 중요합니다.

 

만약 점유자와 연락이 되지 않는다면, 현장에 연락처를 남기거나

우체국 내용증명서비스를 통해 내용을 알리는 것도 중요합니다.

 

경매 잔금 납부 및 인도 명령 신청

잔금을 납부한후에 인도명령을 신청할수 있습니다.

낙찰후 6개월이내에 신청할수 있으니, 꼭 기한내에 신청하셔야 합니다.

 

인도명령은 법원이 점유자에게 퇴거하라고 명령하는 것입니다.

 

이와 함께 점유이전금지 가처분도 같이 신청하세요.

 

인도명령 신청서

 

점유자와의 대화 및 강제집행 준비

잔금납부후 점유자와 대화하여 이사날짜를 확정하면 좋습니다.

일반적인 명도기한은 잔금 납부후 1개월 정도입니다.

 

만약 점유자가 명도에 협조하지 않으면,  강제 집행 절차를 시작할수 있습니다.

강제집행은 법원을 통해 진행이 되기 때문에 시간이 많이 걸릴수 있습니다.

합의금액과 강제집행의 비용을 잘 고려하셔야 합니다.

 

명도 완료 후 명도 확인서 지급

점유자가 이사를 완료하면 관리비 정산을 확인하고, 이사비용을 지급합니다. 

명도가 완료되면 열쇠 또는 도어락 번호키를 교환하여 보안을 강화합니다.

 

점유자가 이사를 오나료한후 경매 절차를 담당하는 법원에서 명도확인서를 발급합니다.

관리비 및 이사 관련 비용등이 전부 정산되면, 명도확인서를 제공합니다.

 

만약 점유자가 자발적으로 이사를 하지 않아서 강제집행절차를 진행했다면, 명도확인서는 강제집행이 완료된후에 받을수 있습니다.

 

여기서 명도 확인서는 법적의미가 부동산의 소유권을 완정히 이전받았음을 증명하는 중요한 서류라고 볼수 있습니다.

 

 

오늘은 경매를 낙찰 받은경우 거주하는 점유자를 내보내는 방법을 어떻게 하나 순서를 정리해보았습니다.